Une déclaration de transmission immobilière doit-elle contenir une clause de réserve de saisine?

7 décembre 2020
Par Me Michel Beauchamp, notaire Émérite

 

La question qui se pose souvent en pratique (particulièrement lors d’une transaction immobilière mettant en présence un liquidateur) est de savoir si le liquidateur peut vendre un immeuble même si la déclaration de transmission ne contient pas une clause de réserve de saisine.

 

Qu’est ce que la saisine du liquidateur?

La saisine du liquidateur est un concept successoral qui remonte à très loin dans le temps 1. Bien que cette institution juridique successorale ait fait l’objet de nombreux écrits, elle demeure méconnue. On pourrait définir la saisine comme suit :

  • La saisine traduirait concrètement le transfert de l’actif et du passif transmissible entre les mains des héritiers, même si elle est exercée par un tiers, le liquidateur successoral. 
  •  L’obligation de publier les droits de l’héritier ou du légataire particulier imposée par l’article 2998 C.c.Q n’a pas d’incidence sur la saisine 2.

Sous le Code civil du Bas-Canada, certains prétendaient qu’il existait deux saisines : celle des héritiers et celle de l’exécuteur testamentaire 3.

Le Code civil du Québec, quant à lui, précise que ce sont les héritiers uniquement qui ont la saisine des biens du défunt 4. Cette saisine est exercée par le liquidateur durant toute la durée de la liquidation d’une succession 5.

Bien que le liquidateur exerce le contrôle sur les biens de la succession, il n’en est pas le véritable propriétaire 6.

Pour simplifier le concept de la saisine du liquidateur, on pourrait simplement dire que les biens du défunt sont administrés et contrôlés exclusivement par le liquidateur tout au long de la liquidation de la succession, mais que les véritables propriétaires des biens sont les héritiers.

 

Durée et perte de la saisine 

Le liquidateur exerce la saisine des biens de la succession dès l’instant du décès d’une personne. Il conservera cette saisine pendant toute la durée de la liquidation de la succession afin de pouvoir accomplir son rôle de liquidateur.

Le code civil prévoit expressément les conditions de la fin de la saisine du liquidateur :

  1. Par la reddition de compte du liquidateur aux héritiers, et la quittance des de ces derniers à l’égard de l’administration du liquidateur 7
  2. Par la fin de la liquidation de la succession 8;
  3. Par l’abandon volontaire par le liquidateur 9.

On comprend donc que la saisine du liquidateur demeure tant et aussi longtemps qu’un des trois évènements mentionnés précédemment n’est pas arrivé. 

 

Le fait de signer et de publier une déclaration de transmission équivaut-il à un abandon de saisine?

Le but d’une déclaration de transmission est de publier les droits de propriété d’un héritier dans un immeuble 10.

Par cet acte déclaratif, le liquidateur informe les tiers que le propriétaire est décédé et que les héritiers nommés sont propriétaires du bien. La publication d’une déclaration de transmission, tel que le requiert l’article 2998 du code civil, n’a aucune incidence sur la saisine du liquidateur 11. Il est cependant possible, pour le liquidateur, d’abandonner volontairement sa saisine par une clause inscrite dans la déclaration de transmission 12.

Si la déclaration de transmission ne contient pas de délivrance du bien ou d’abandon de saisine, le liquidateur conserve toujours sa saisine sur le bien immeuble visé par la déclaration de transmission.

Une clause à l’effet que le liquidateur conserve sa saisine n’ajoute en rien à la saisine du liquidateur et ne rend pas la déclaration de transmission viciée. Tout au plus, cette clause ne fait que confirmer une situation juridique déjà existante. Nous pourrions comparer cette clause à celle dans un acte qui indique que le comparant se déclare apte 13.

 

L’absence de clause de réserve de saisine conduit-elle à considérer que le liquidateur ne possède plus la saisine sur les biens de la succession ?

Vu ce qui procède, on doit conclure que l’absence d’une clause de réserve de saisine n’a aucune conséquence sur la saisine du liquidateur. Afin de connaître si le liquidateur possède toujours sa saisine, il faudra vérifier si l’avis de clôture du compte du liquidateur a été publié au registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM) 14. Si l’avis a été publié, le liquidateur a perdu sa saisine. À défaut de publicité, nous recommandons de vérifier avec le liquidateur l’état de la liquidation de la succession, pour ne pas sauter aux conclusions, sans plus de vérifications. En effet, il pourrait y avoir eu oubli de publier cet avis au RDPRM… 

 

 

1. Pothier, Œuvres Posthumes Chez Pierre-Théophile Barrois, Paris, 1777

2. J.SIROIS, La succession et ses effets sur le patrimoine : étude historique et comparative, Montréal, Wilson & Lafleur Ltée, 2001, P.185

3. Beaulne, Jacques, Droit des successions, mis à jour par Christine Morin, Éditions Wilson & Lafleur, 5e édition, 2016, par. 200 et suiv.et Hall c. Québec (Sous-ministre du Revenu), 98 D.T.C. 6112 (Cour suprême).

4. Art 625 C.c.Q.

5. Art 777 C.c.Q.

6. Pothier, Œuvres posthumes, Chez Pierre-Théophile Barrois, Paris, 1777

7. art. 822 du Code civil du Québec

8. art. 819 du Code civil du Québec

9. Art. 807 du Code civil du Québec

10. Art. 2998 et art. 2999 du Code civil du Québec

11. Pour une étude des règles propres à la saisine, à la transmission des droits et à la délivrance des biens dans le contexte de la publicité des droits des héritiers et des légataires, voir Jacques Beaulne, La liquidation des successions, 2e éd, mise à jour par Michel Beauchamp, Montréal, Wilson & Lafleur, 2016, nos 633 et suiv.

12. Cette clause pourrait se lire comme suit : En conséquence, le liquidateur abandonne expressément sa saisine sur l’immeuble visé par la présente déclaration de transmission.

13. Le Code civil du Québec prévoit que toute personne est apte à moins qu’il ait été déclaré inapte par un tribunal. Art. 4

14. L’acceptation du compte définitif du liquidateur et la publication de l’avis de clôture du compte au Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM) ont comme effet de délivrer automatiquement les biens de la succession aux héritiers. (art. 822 C.c.Q.)