Servitude de passage dissimulée

20 octobre 2017
Par Me Marie-Pierre Duchaine

Vos services sont requis afin d’examiner les titres de propriété de deux voisins, entre lesquels existe un litige quant à l’existence d’une servitude de passage dans la ruelle adjacente à leur propriété respective. Madame A allègue qu’elle possède légalement le droit d’emprunter la ruelle afin d’accéder à la rue voisine alors que monsieur B se défend en mentionnant que ce bout de ruelle lui appartient et que, par conséquent, madame A ne peut l’emprunter sous quelque motif ni prétexte que ce soit.

Madame A se rappelle que lorsqu’elle a acquis son immeuble, il y a déjà plusieurs années, on lui a vaguement parlé d’une servitude de passage, sans plus. Elle désire aujourd’hui qu’on lui indique spécifiquement l’origine de son droit, c’est-à-dire quel acte dans la chaîne des titres a donné naissance à sa servitude, ceci afin de répondre à la mise en demeure de l’avocat de monsieur B, qui la somme de ne plus emprunter la ruelle adjacente à la propriété de son client sous peine de poursuite judiciaire.

L’examinateur de titres doit être bien au fait qu’une servitude peut être facile à repérer lorsqu’elle est inscrite à l’index aux immeubles, mais qu’elle peut également être dissimulée dans n’importe quel acte sans que l’index y fasse expressément référence. Qui plus est, avant 1994, une servitude par destination du propriétaire pouvait exister sans obligation formelle de publicité. Une telle servitude pouvait tout simplement s’inférer d’une note sur un plan.

Il semble donc primordial pour l’examinateur de titres de garder à l’esprit certaines conditions de formation de ce démembrement du droit de propriété bien particulier puisque cet examen des titres constituera la base de l’opinion fournie à madame A.